Blog & Haberler

Image

Korona virüsünün  İş Yeri Kiralarına Etkisi

2020-04-09 18:45:33

Avukat Cihat Çoban

1

 

Covit 19 (Kovit 19 – Korona virüsü) Pandemisinin  İş Yeri Kiraları ve Kira Sözleşmesinin Durumuna Etkisi Hakkında 

Çin’in Vuhan (Wuhan) kentinde 2019 yılının Aralık ayında başlayan Kovid-19 salgını sonrası gelişen durum karşısında Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından pandemi ilan edilmiştir. Salgının ülkemize de sirayeti gecikmemiştir. Virüsün yayılmasını ve kamu sağlığına etkisini azaltmak amacıyla yetkililerce  dünyadaki uygulamalara paralel tedbirlere başvurulmuştur. 

Bu süre içerisinde vatandaşların evde kalması, virüsün yayılmasını engelleyecek nitelikte ise de; ekonomik ve sosyal hayata etkisi de kaçınılmaz olmuştur. Bu etkilerden bir tanesi de çalışamayan iş yerlerinin kira ödemeleri gerektiği konusundaki gerçekliktir. Sardemhukuk ailesi olarak konu ile ilgili kısa bir bilgi vermekte fayda görüyoruz. 

 

Kiralar Ödenmezse Ne Olur?

Kural olarak kiraların ödenme  kira bedelinin ödenmesi gerektiği (TBK 313) süresi (TBK 314) ve sonuçları (TBK 315, 352) kanunda açıklanmıştır. Türk Borçlar Kanunun 314. Maddesine göre aksi belirtilmemesi durumunda, yani sözleşme ile belirlenmemesi halinde her ayın sonunda ve en geç kira süresi bitiminde ödenmelidir. Bu ödemenin gerçekleşmemesi halinde ne olacağı yine aynı kanunun 315. Maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre, ödenmeyen kira bedelinin ödenmesi için kiracıya süre verilir bu süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshi gerçekleştirilebilmektedir. Diğer yandan, Türk Borçlar Kanunun 352. Maddesinde, özetle bir kira dönemi boyunca kira bedellerinin ödenmediği konusunda iki haklı ihtar gönderilmesi halinde de kira sözleşmenin sona erdirilebileceği hüküm altına alınmıştır. 

Genel kural bahsedildiği şekilde olmakla birlikte korona virüsü (covid 19) salgını ile mücadele kapsamında 26 Mart 2020 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanan 7226 Sayılı Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesi; “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz”, şeklinde düzenlenmiştir. Düzenlemenin amacı, çalışamayan iş yerlerinin durumunu kolaylaştırmak ve onları kanunun temerrüt nedeniyle gerçekleşecek olumsuz sonuçlardan bir nebze kurtarmaktır. 

 

7226 Sayılı Kanun’un İş Yeri Kiralarına İlişkin Geçici 2. Maddesi Kapsamında Kira Bedellerinin Ödenmemesinin Kira İlişkisine Etkisi

Resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren geçici 2. Madde borçlar kanunun genel düzenlemeleri olan 315. Maddedeki temerrüdü ve 352. Maddesindeki iki haklı ihtarı bertaraf etmektedir. Şöyle ki; 01/03/2020 ve 30/06/2020 tarihleri arasında muaccel hale gelmiş kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, açılacak muhtemel bir tahliye davasında davacı tarafından kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüde düşüldüğü bu konuda ihtar edilmesine rağmen kiracı tarafından kira bedellerinin ödenmediği konusundaki iddia mahkemece dikkate alınmayacaktır. Diğer bir husus ise belirtilen dönemdeki kira bedellerinin ödenmediğine ilişkin yapılan ihtarlar, TBK. m. 352 bağlamında haklı ihtar olarak kabul edilemeyecektir.

 

Kira bedellerinin ödenmemesinin feshi gerektirmeyeceği konusundaki düzenleme, kira bedellerinin hiçbir zaman ödenmeyeceği olarak değerlendirilmemelidir. 

Geçici madenin düzenlemesinden de açıkça anlaşılacağı üzere, bu döneme ilişkin kira bedellerinin ödenmemesi sadece kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyecektir. Bu dönemde ödenmeyip biriken kira bedellerinin süre bitiminde ödenmesi gerektiği kuşkusuzdur. Üstelik bu dönem için borçlunun temerrüde düşmesi ödeme gününe kadar işleyecek temerrüt faizini de gündeme getirmektedir. Her ne kadar bu konuda açık bir düzenlemeye yer verilmemiş ise de, başka bir düzenlemenin olmamaması durumunda kanımızca ödemelerin yapılmaması halinde temerrüt faizinin istenebileceği değerlendirilmektedir. 

Bütün bunların yanı sıra, oluşan yeni duruma göre sözleşmenin uyarlanmasının istenmesi, hata ve yanılma nedenleriyle sözleşmenin iptali yoluna gidilmesi bakanlığın genelgesi ile, faaliyeti durdurulan iş yerlerinin hukuki durumu gibi farklı olasılıkların değerlendirilmesi için bir avukattan yardım alınmasını sardemhukuk ailesi olarak özellikle tavsiye ederiz.

Yorumlar


  1. Image
    Çetin Özdemir
    2020-04-09 18:47:01

    Böyle anlamlı bir zamanda çok yararlı bir yazı olmuş, kaleminize sağlık...

Yorum Yaz